在创新中转化 在跨越中成长——记海运股份海洋发展CMBS发行团队

为拓展融资规模、降低融资成本，盘活青岛国际航运中心资产，在山东海运股份党委的统一部署和安排下，海运股份党委副书记、总经理高长峰同志亲自挂帅，担任团队组长。山东海洋发展有限公司党委积极筹措，于2019年初就谋划确定CMBS发行团队成员。从成立伊始，团队就在海运股份党委、海洋发展公司党委的领导下，始终蓄积“创新不止步”的气儿，积聚“上下而求索”的劲儿，在思想上形成“一盘棋”，用开拓的工作态度深挖资本市场融资资源，在行动上拧成“一股绳”，开拓创新科学设计交易架构，为实现培育型租赁物业成功发行CMBS产品作出了突出贡献。

一、拓荒前行，叩石垦壤作铺垫

作为国际上成熟的产品，CMBS一直被认作是国内盘活不动产的优质金融工具之一，也是中国从增量房地产阶段转向存量房地产阶段的必要工具。成功发行培育型租赁物业CMBS，在山东却尚无一单。没有成功经验复制，也没有先例遵循。团队从成立开始，就遇到了重重困难。面对这块难啃的“硬骨头”，CMBS发行团队迎难而上，始终以维护公司发展大局为重，以推动产融结合为要，以提升公司效益最大化为先，用“拓荒牛”的精神全力以赴攻坚克难，确保了前期工作的顺利开展。青岛国际航运中心物业标的交付时间短，短期内出租率难以达标，如何能满足发行CMBS产品的要求，这成为了摆在团队面前的第一道难题。团队组长高长峰根据多年的从业经验，提出了一个大胆的创新：从券商入手，转变租赁运营方式。他亲自带队，多次外出与券商、发行主管部门沟通交流，经常深夜召开电话会议，“日事日毕”调度当天进度及问题，使问题不过夜。经过不懈努力，将物业以打包整租的方式进行租赁运营，解决了摆在团队面前的第一道难关。由于包租人主体较弱，取得上交所的无异议函比较困难，团队成员张光远发挥专业优势，凭借对发行流程的熟悉掌握，积极协调海洋集团帮助，以海洋集团出具流动性支持承诺函的方式跨过了另一道“障碍”。从提出设想到取得上交所发行无异议函，CMBS发行团队始终辛勤奋战在一线，团队成员自愿放弃个人休息时间，与时间赛跑，仅用四个月不到的时间就完成了别人半年的工作量，为确保后期发行成功奠定了扎实基础。

二、主动作为，唱响攻坚群英谱

青岛国际航运中心CMBS发行项目，不仅涉及资金额度高、协调难度大、时间期限短，而且业务模式、交易架构等要素不同于以往，这对于海洋发展来说尚属首次，对于海洋集团也是首次，这既是难得的机遇，也是空前的挑战。在项目推进过程中，正面临着上交所对培育型物业发行CMBS审核收紧的局面，为推进项目顺利开展，这个团队再次发挥出了党员的先锋模范作用。当时作为预备党员的王学超，常常主动加班到深夜，他是财务部门的负责人，更是这次发行团队的中坚力量。财务的日常工作需要他，项目的推进更是离不开他。他只能舍小家、顾大家，将办公室作临时落脚点，利用晚上时间整理修订项目材料。作为团队唯一的女党员，李濛同志将孩子送回离青岛只有不到三个小时车程的老家，即使是出差路过，她也抽不开时间去看望孩子，将大部分精力扑在了这个项目上。他们用“固不可彻”的信念应对复杂局面，多管齐下，各个击破，一面计划修订指导性审核意见，从意见内容出发增加发行标的运营期限，一面创新性采用包租模式保证租金设置合理，同时积极开展项目洽谈，同上交所多部门进行数次沟通，顺利突破涉房、年底规模及出租率偏低三重难关，在取得无异议函不到两个月的时间，就获得了专项计划发行审批，为下一步融资争取到更多的时间。

三、挂图作战，压茬推进顺利发行

拿到了上市交易的“通行证”，团队小组来不及庆祝就奔向了下一站。剩下的销售时间不多了，想要在年底顺利完成融资，就得挂图作战，压茬推进。组长高长峰把时间作为生存线，为团队的每一步计划做好了安排部署。产品发行数额大、流程多，要想顺利发行，就还要面临着风险关。经过团队反复商讨，用关口前移的方式确保廉洁发行的源头活水，他们决定聘请专业的第三方律师咨询团队为产品发行做实尽职调查，一开始就从源头上切断了“可乘之机”，确保了产品公开发行的合法性和有效性，同时在与诸多券商单位往来时，整个团队牢牢把握底线和红线，把好了发行过程的“廉洁关”。过程的公开透明加上团队成员的协同合作，仅用不到一个月的时间就先后完成了投资者确认、开立证券账户、设立信托计划、签署认购协议等工作。在销售期间，为保证优先B级发行顺利，团队成员及时调整方向，目光向内，扩大了山东省内当地城农商行的覆盖对接力度，重点针对B档意向投资者进行深入营销，利用现场拜访、反向路演等方式，扩大项目发行宣传力度，小组成员分头行动，用“个人包干制”一对一开展对点沟通，终于在离月末不到5天的时间顺利签约，18亿元当天实现到募资户。这一次次顺利突破，是团队高效运作的有力证明；这一次次成功运作，是团队敢为人先的业精于勤。

这次的成功发行，不仅让青岛国际航运中心成为山东省属国资首单CMBS，也成为全国首单三星级绿色建设CMBS。该项目的成功实施，实现了海洋集团融资业务拓展上的突破，以及在新型融资方式上的创新。该项目顺利落地后，一方面为海洋集团内培育不动产资产证券化操作专业团队开辟了路径，为不动产持有型发展战略提供融资依托及经验探索，另一方面也为海洋集团进行其他资本市场操作，深化海洋集团产融结合积累了宝贵经验。

在发行过程中，这支由骨干组成的党员团队，进必迎前，见着矛盾从未想过绕开；进必争先，抓住机遇绝不放过；进必担当，不惧风险又容错纠错。他们始终奉行廉洁从业意识，主动作为，在跨越中避开旋涡全力奔跑前行，在创新中汲取转化力量为己所用，用实际行动展示出党员的直面挑战、善作善成的精神状态。他们不仅仅是我们前行路上的“拓荒牛”，更是公司高质量发展的“探路者”。